2016年中國裝修市場細分公裝行業市場調查現狀及

時間 :2017-05-24 15:49

    公裝與家裝不同,家裝品質涵蓋了設計、材料、施工等諸多細節,而公裝尤是商業場所的裝修,其專業與否很大程度上取決于設計所創造的商業價值。商業空間的裝飾設計和家庭裝飾設計最大的區別就在于,商業空間追求的是讓客戶通過設計獲得利潤最大化。

  2015年我國公共建築裝修裝飾中,市場結構發生了較大變化。建築金屬門窗幕牆全年完成工程總産值3200億元,比2014年增加了200億元,增長幅度爲6.67%。其中建築節能窗工程總量增長近20%,建築幕牆工程總量與2014年基本持平,其中玻璃幕牆工程總量下降了約5%,石材、金屬等幕牆工程總量略有增長;境外工程産值330億元人民幣,比2014年增加了30億元,增長幅度爲10%。

2008-2015年中國公裝行業産值及增長速度

 

  商業地産供應占比逐年提升 新開工規模下降 辦公樓銷售表現突出,全國商品房中,商業地産開發投資額、新開工占比逐年提升,銷售面積占比較2014年小幅下降。近5年商業地産開發投資及新開工面積占商品房比重逐年提升。2011-2015年,商業地産開發投資占比由16.1%提升5.6個百分點至21.7%;新開工面積占比由13.6%提升5.2個百分點至18.9%,由于商業地産去化周期較住宅慢,且部分商業地産不公開銷售而作爲持有物業經營,近五年銷售面積占比僅爲9%左右。其中,商業營業用房銷售占比較2014年下降0.3個百分點,辦公樓銷售占比較2014年小幅提升0.2個百分點。

2011-2015年全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比

 

  從供應端來看,商業地産開發建設趨謹慎,開發投資額增速放緩,新開工規模降幅擴大。2015年,國內經濟面臨較大下行壓力,房企資金趨緊,商業地産項目開發建設趨謹慎,全國商業地産開發投資額同比增速較2014年明顯放緩,新開工規模較去年縮減。具體來看,2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速爲1.8%,較2014年顯著下降18.3個百分點;新開工面積降幅較2014年擴大6.8個百分點至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%;新開工面積同比下降10.6%,而2014年爲增長6.7%。

2011-2015年中國商辦用地推出及成交面積

 

  從需求端來看,寬松貨幣信貸環境下商業地産銷售面積同比增幅較2014年擴大,三産占比提升、金融業快速發展帶來辦公樓市場需求,辦公樓銷售表現突出。2015年已實施五次降息,四次全面降准,五年以上長貸利率降至4.9%的曆史低點,存准率也回落到2010年的寬松水平,多輪貨幣政策調整,強化市場回暖預期,2015年,商業地産銷售面積同比增速較2014年提升3.0個百分點至5.0%。全國三産占比提升、金融業快速發展帶來大量辦公樓需求,2015年辦公樓銷售面積同比增長16.2%,而2014年爲同比下降13.1%;由于早期商業營業用房開發規模較大,加之近年來電商快速發展對實體商業帶來一定沖擊,全國商業營業用房銷售面積同比增速較2014年回落5.2個百分點至1.9%。隨著我國三産占比穩步提升,服務業快速發展,區域一體化逐步推進,未來寫字樓市場發展前景可觀,但商業營業用房市場空間在一定階段內將持續受網上零售業擠壓。

  商辦用地供需創近五年新低,樓面均價同比上漲,溢價率較去年同期下降。2015年,全國300個主要城市商辦用地推出量爲2.87億平方米,同比下降33.1%;成交量爲2.20億平方米,同比下降35.1%;供需規模均降至近五年最低位。2015年,全國300個城市商辦用地成交樓面均價爲1858元/平方米,同比上漲17.1%,溢價率爲6.99%,較2014年同期下降2.93個百分點。

  熱點城市土地市場熱度攀升與三四線城市遇冷並存。由于熱點城市經濟、産業發展良好,人口吸納力強,商業地産具有良好發展空間,房價、地價具有較強上漲動力,多數房企重點布局、積極拿地,2015年,全國商辦用地成交總價前50名中,41宗來自一線城市,其余均來自熱點二三線城市,其中廈門3宗,重慶2宗,珠海、福州、成都、杭州各1宗;而部分二線城市及多數三四線城市由于前期供應量大但需求有限,地方政府放緩土地供應節奏、企業擴張意願不強,市場以去庫存爲主,土地市場需求遇冷。

  建築裝飾産業持續高速增長的堅實基礎是真實而強大的市場需求。需求決定供給,需求是經濟增長最根本、最可靠的動力。建築裝飾行業的市場需求來源于兩部分,一是新開發建築的初始裝飾需求;二是存量建築改建、擴建、改變建築使用性質或初始裝飾自然老舊而形成的更新需求。隨著存量商業營運用房、住宅數量的增長和二手房交易市場的成熟,既有建築整體和局部的更新改造服務需求不斷擴大。在“存量+增量”雙重增長的需求驅動下,“黃金十年”之後,建築裝飾産業迎來了“白金十年”。

  我們假定公共建築裝飾更新周期大約爲5-8年,進行二次裝修的比例爲80%-100%;家庭住宅裝飾更新周期爲8-12年,進行二次裝飾裝修的比例爲50%-80%。據此判斷,上世紀末存量規模開始加速的各類建築已陸續進入二次裝飾裝修需求釋放階段。據此估算,未來3-5年,國內裝飾存量市場需求每年將達12,000-15,000億元。

  盡管我國經濟增速有所趨緩,但在世界主要經濟體中,依然名列前茅。建築裝飾産業運行的宏觀經濟環境並沒有實質性的惡化,房地産調控、政府停建樓堂館所等政策並沒有導致裝飾市場總量的縮水。我們有充分的理由相信,新型城鎮化與建築品質消費所創造的巨大的市場需求,將支撐建築裝飾産業繼續維持的較高的發展速度。建築裝飾産業的未來,當然會有風有雨,但風雨之後是彩虹的燦爛,“白金十年”的壯闊前景已徐徐展開。


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